Berufsausuebung in der Wohnung

хочу предупридить тех у кого соседи (редиски)... тем кто не вкурсе...

Wer sich heutzutage selbstдndig machen will, hat es schwer genug. Die Banken tun sich hart, einem Kredit zu geben. Je nach Beruf braucht man einen Haufen behцrdliche Genehmigungen. Angestellte kann man sich wegen der hohen Personalkosten kaum leisten und in der Anfangsphase ist es erst einmal schwierig, an Auftrдge zu heranzukommen,
Deshalb versucht man natьrlich, am Anfang seine Kosten so gering wie mцglich zu halten. Dazu gehцrt auch, dass man zunдchst einmal keine Betriebsrдume anmietet, sondern in seiner eigenen Wohnung ein Zimmer ausrдumt, dort einen Schreibtisch, einen Computer und ein Fax aufstellt und so erst einmal loslegt. Dann allerdings erhebt sich sofort die bange Frage: Muss der Vermieter das eigentlich genehmigen oder kann er mir einen Strich durch die Rechnung machen?

Grundsдtzlich dьrfen Sie in Ihrer Mietwohnung einen Beruf oder ein Gewerbe nur mit Zustimmung des Vermieters ausьben. Der Vermieter ist aber verpflichtet, Ihnen diese Zustimmung zu erteilen, wenn Sie gewisse Voraussetzungen erfьllen. Dabei tun sich folgende Fragen auf:
* Wann muЯ mir der Vermieter die Berufsausьbung in der Wohnung erlauben?
* Welchen Umfang darf meine berufliche Tдtigkeit in der Wohnung haben?
* Kann mein Vermieter die Erlaubnis evtl. widerrufen?
* Muss ich, wenn ich mir eine solche Erlaubnis hole, evtl. mehr Miete bezahlen?

Wann muss mir der Vermieter die Erlaubnis zur Berufsausьbung in der Wohnung erteilen?

Im Prinzip gilt der Grundsatz: Alles, was der Wohnung nicht weh tut und was die Nachbarn nicht merken, muss der Vermieter auch genehmigen. Im einzelnen:

* Wenn die von Ihnen beabsichtigte Tдtigkeit keine Schдden an der Wohnung oder im Treppenhaus verursachen kann und keine unzumutbare Belдstigung der Mitmieter zu erwarten ist, bleibt dem Vermieter nichts anderes ьbrig, als die Tдtigkeit zu genehmigen (LG Hamburg, WM 92, 241; LG Stuttgart, WM 92, 250; LG Osnabrьck, WM 86, 94). Folglich darf der Vermieter dem Mieter grundsдtzlich gerдuschlose Heimarbeit ohne Kundenbesuch nicht verwehren.

* Der Vermieter kann vom Mieter grundsдtzlich nicht den Nachweis verlangen, dass er fьr die beabsichtigte Tдtigkeit eine Gewerbeerlaubnis hat (AG Mьnster, WM 88, 429).

* Insbesondere muss der Vermieter genehmigen, dass Sie ein Telefax, ein Telefon oder einen PC daheim gewerblich nutzen (AG Kцln, WM 91, 571; AG Regensburg, WM 91, S. 678).

Welchen Umfang darf der Betrieb haben?

Grundsдtzlich dьrfen Sie Ihre Wohnung nicht zu mehr als der Hдlfte gewerblich nutzen. Sie muss vielmehr nach wie vor ьberwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden, anderenfalls lдge Zweckentfremdung vor (AG Kцln, WM 90, S. 162).

* Solange Sie einen Kleingewerbebetrieb ohne Hilfskrдfte (z.B. ein Schreibbьro, ein Planungsbьro, eine Hausschneiderei oder дhnliches) betreiben, halten Sie sich jedenfalls in den Grenzen des Erlaubten.

* Sie dьrfen daheim auch Kunden, allerdings nur in sehr geringem Umfang (hцchstens zwei Personen tдglich, LG Hamburg, WM 93, S. 188) empfangen

* Stellen Sie Hilfskrдfte ein oder kommen auf Dauer mehr Kunden oder verwenden Sie Maschinen, deren Betriebsgerдusch auch von den Nachbarn zu hцren ist, dann muss dies Ihr Vermieter nicht mehr genehmigen.

* Er muss ferner keinen Betrieb genehmigen, von dem von vornherein feststeht, dass von ihm Lдrm ausgeht, der die Nachbarn belдstigen kцnnte (entschieden fьr eine Bewegungstherapeutische Praxis, LG Stuttgart, WM 97, S. 215 und erst vor kurzem durch AG Kцln (noch ohne Fundstelle) fьr die Betreuung von vier Kindern als Tagesmutter. Generell gilt: Wenn Sie Laufkundschaft haben, kцnnen Sie in einer Mietwohnung nicht mehr arbeiten.

Kann die Erlaubnis widerrufen werden?

Generell kann der Vermieter die Erlaubnis widerrufen, wenn Sie Ihren Betrieb ausweiten und so ьber den beschriebenen Rahmen hinaus geraten. Sie mьssen mit Ihrem Betrieb beispielsweise umziehen, wenn

* Ihr Betrieb so groЯ geworden ist, dass nun zu viele Kunden kommen;

* Sie eine oder mehrere Hilfskrдfte beschдftigen;

* Sie nachtrдglich Maschinen anschaffen, deren Lдrm die Nachbarn belдstigen kann.

Muss ich mehr Miete bezahlen, wenn ich meinen Beruf in der Wohnung ausьbe?

Grundsдtzlich ist das nicht der Fall. Denn wenn Sie Ihre Wohnung beruflich nur so nutzen, dass weder die Wohnung beschдdigt noch die Nachbarn gestцrt werden, dann ist die Nutzung der Wohnung im Prinzip die gleiche, wenn Sie dort nur privat wohnen wьrden. Es ist nicht einzusehen, weshalb der Vermieter dafьr dann mehr Geld verlangen kцnnte. Warum sollte beispielsweise die Miete fьr einen Philosophie-Professor ansteigen, nur weil er sich daheim auf dem Sofa mit hochgelegten FьЯen berufliche Gedanken macht?

War allerdings im Mietvertrag bereits bei dessen Abschluss festgelegt, dass der Vermieter fьr eine anderweitige (hier also berufliche) Nutzung einen Zuschlag verlangen kann, dann kann er natьrlich die Hand aufhalten, wenn Sie jetzt die Wohnung tatsдchlich beruflich nutzen, so BayObLG, WM 86, S. 205.

Wenn Sie dann die berufliche Nutzung wieder aufgeben, kцnnen Sie diesen "Gewerbezuschlag" von der Miete wieder abziehen (LG Berlin, MM 94, S.357).

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